등기부등본을 보고 근저당 설정이 없이 깨끗한 것을 보고 집을 샀는데 얼마 후에 은행에서 근저당 설정 회복하겠다는 안내문을 받았습니다. 알고 보니 전주인이 서류를 위조해서 등기소에 은행 근저당 말소를 요청했고 등기소에서는 위조서류만 보고 근저당을 말소해줬습니다. 결국 설정이 말소된 깨끗한 등기부등본을 믿고 집을 산 사람이 고스란히 은행 부채를 떠안게 되었습니다.
등기부등본은 공신력이 없다
그럼 책임소재가 어디에 있을까요?
당연히 서류를 위조해서 근저당말소를 허위로 한 전주인이 잘못이지만 실제 피해는 집을 산 사람이 고스란히 진다는 것입니다. 위 사례에서도 새로 집을 산 주인이 은행, 등기소등을 상대로 소송을 했지만 패소했습니다. 손해배상은 집을 판 전주인에게 물어야 한다는 것인데, 서류를 위조할 정도로 악랄한 전주인이 손해를 책임질 리 없습니다.
이러한 불합리가 생기는 이유는 등기부등본에 공신력이 없기때문입니다. 등기소에서도 서류만 완전히 갖춰지면 형식적으로 심사하는 형식적 심사주의이고, 공신력은 인정받지 않습니다. 실제 말로만 형식적 심사이지 그냥 서류 주면 등기를 내주는 시스템입니다.
등기부등본을 믿을 수 없는 이유
공인중개사 민법 시험공부를 해본 분들이라면 이토록 황당한 일이 얼마든지 일어날 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 우스운 것이 등기부등본이 효력을 발휘하게 된다면 누구나 내 집에 소유권 이전등기를 위조로 해서 집을 팔아버리면 내 집의 소유권이 날아갈 수 있어서 등기부등본에 공신력을 줄 수 없다는 논리입니다.
집을 사거나 전세를 얻을때는 등기부등본을 100% 믿고 거래할 수밖에 없습니다. 하지만 등기부등본은 내 재산의 권리를 전혀 인정해주지 않습니다.
그래서 집을 살때 등기부등본만 믿고 사는 게 불안하면 권리보험을 가입하면 된다고 합니다. 시가 3억 원짜리 집을 살 때 권리보험료가 대략 15만 원 수준이라고 하네요. 나라에서 등기부등본으로 소유권을 확인해서 취득세, 보유세를 납부받으면서 정작 등기부등본에 공신력은 인정이 안 되는 불합리를 어떻게 이해해야 할까요. 더우기 집한채에 수십억원이 넘는 경우 공인중개사, 등기부등본 둘다 책임을 못지는데 어떻게 거래를 해야할까요. 참 황당한 일이 아직도 개선이 안되고 있습니다.
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